วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านแบบลดต้นลดดอก พร้อมสูตรและตัวอย่าง

บทความเรื่องบ้าน / สินเชื่อและการเงินบ้าน

วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านแบบลดต้นลดดอก

เริ่มจาก เงินต้นคงเหลือ × อัตราดอกเบี้ยต่อปี × จำนวนวันที่คิดดอกเบี้ย ÷ จำนวนวันต่อปีตามสัญญา จากนั้นนำยอดที่ชำระหักดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายตามเงื่อนไข ส่วนที่เหลือจึงนำไปลดเงินต้น

ตัวอย่างคำนวณรายวัน

สมมติเงินต้น 1,000,000 บาท อัตรา 6% ต่อปี รอบ 30 วัน และฐานปี 365 วัน ดอกเบี้ย = 1,000,000 × 0.06 × 30 ÷ 365 = 4,931.51 บาท หากจ่าย 7,000 บาทและไม่มีค่าใช้จ่ายอื่น เงินต้นจะลด 2,068.49 บาท เหลือ 997,931.51 บาท ตัวอย่างนี้สมมติว่าเงินต้นและอัตราไม่เปลี่ยนระหว่างรอบ

หากมีโปะหรือเปลี่ยนอัตรากลางรอบ ต้องแบ่งช่วงวันคำนวณตามยอดและอัตราของแต่ละช่วง ส่วนจำนวนวันฐานปี การปัดเศษ และลำดับตัดชำระให้ตรวจในสัญญาและใบแจ้งยอด ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างการเรียนรู้ ไม่ใช่ข้อเสนอสินเชื่อ

ทดลองคำนวณค่างวดบ้านด้วยเครื่องมือ TANA แล้วนำผลไปเทียบกับรายละเอียดธนาคาร อ่านหลักการจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย

การผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ยังค้างอยู่ เงินที่จ่ายแต่ละงวดจึงแบ่งเป็นดอกเบี้ยและเงินต้น เมื่อต้นลด ดอกเบี้ยงวดต่อไปก็มีฐานคำนวณเล็กลง ภายใต้อัตราและจำนวนวันเท่าเดิม ช่วงแรกที่เงินต้นสูงจึงมักเห็นส่วนดอกเบี้ยมากกว่าช่วงท้าย แม้จ่ายค่างวดเท่าเดิมทุกเดือน

การเข้าใจกลไกนี้ช่วยให้คุณอ่านใบแจ้งยอด เปรียบเทียบแผนกู้ และเห็นผลของการโปะได้ชัดขึ้น โดยไม่สับสนระหว่างค่างวดที่ลดลงกับต้นทุนกู้ที่ลดลงจริง

1. เงินที่จ่ายไม่ได้ตัดต้นทั้งหมด

สมมติเงินต้น 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี และใช้แบบจำลองรายเดือน ดอกเบี้ยเดือนแรกเท่ากับ 1,000,000 × 6% ÷ 12 = 5,000 บาท หากจ่าย 7,000 บาท จะเหลือไปลดต้น 2,000 บาท เงินต้นหลังจ่ายเป็น 998,000 บาท เดือนถัดมาดอกเบี้ยตามแบบจำลองคือ 4,990 บาท เงิน 7,000 บาทจึงตัดต้นได้ 2,010 บาท

ตัวอย่างนี้ตั้งใจให้เห็นการแบ่งเงินอย่างง่าย ธนาคารจริงอาจคิดรายวันตามวันระหว่างงวด และมีวิธีปัดเศษตามสัญญา ยอดดอกเบี้ยสองเดือนจึงอาจไม่ลดเรียบทุกครั้ง โดยเฉพาะเดือนที่จำนวนวันต่างกัน วันชำระเปลี่ยน หรือมีการเปลี่ยนอัตราระหว่างรอบ

อ่านหลักการเพิ่มเติมจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย: ดอกเบี้ยเงินกู้แบบลดต้นลดดอก และใช้รายละเอียดในสัญญาเป็นฐานตรวจใบแจ้งยอดของตนเอง

2. ทำไมกู้เท่ากัน แต่ระยะยาวกว่าจ่ายดอกเบี้ยรวมมากกว่า

การยืดระยะผ่อนช่วยลดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายต่อเดือน แต่เงินต้นค้างอยู่ในระบบนานขึ้น จึงมีเวลาคิดดอกเบี้ยมากขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยคงเดิมและไม่โปะ แผน 30 ปีย่อมมีต้นทุนรวมต่างจากแผน 20 ปี แม้เงินกู้ตั้งต้นเท่ากัน

การเลือกอายุสัญญาจึงต้องมองทั้งความไหวรายเดือนและเงินที่จ่ายตลอดแผน อย่าเลือกระยะสั้นจนเงินสำรองไม่พอ เพราะค่าใช้จ่ายบ้านไม่ได้จบที่ค่างวด ยังมีดูแลซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายครอบครัว และรายการไม่ประจำ การเลือกระยะยาวพร้อมโปะตามกำลังเป็นอีกวิธีหนึ่ง แต่ต้องอ่านเงื่อนไขการชำระเพิ่มและรักษาวินัยตามแผน

ในการเปรียบเทียบ ให้ใช้วงเงินและอัตราชุดเดียวกัน แล้วเปลี่ยนเฉพาะจำนวนเดือน ถ้าเปลี่ยนทั้งวงเงิน อัตรา และระยะเวลาพร้อมกัน คุณจะไม่เห็นว่าต้นทุนต่างกันเพราะอะไร

3. ดอกเบี้ยโปรโมชั่นกับดอกเบี้ยหลังโปรโมชั่น

ข้อเสนอสินเชื่ออาจกำหนดอัตราต่างกันตามช่วง การเห็นอัตราปีแรกต่ำไม่ได้แปลว่าตลอดอายุสัญญาต่ำเท่านั้น เมื่อเข้าสู่อัตราใหม่ ดอกเบี้ยที่คิดจากเงินต้นคงเหลืออาจเพิ่มขึ้น และสัดส่วนเงินที่ตัดต้นอาจลดลงถ้าค่างวดคงเดิม

ควรขอตารางแสดงอัตราในแต่ละปี และสูตรอ้างอิงช่วงหลัง เช่น MRR ลบส่วนลด รวมถึงวิธีที่ธนาคารจัดการค่างวดเมื่ออัตราเปลี่ยน บางแผนอาจปรับค่างวด บางกรณีคงเงินงวดแต่สัดส่วนต้นกับดอกเปลี่ยน จึงไม่ควรนำผลจากเครื่องคิดเลขสูตรเดียวไปสรุปแทนเงื่อนไขบัญชีจริง

ถ้าใช้ เครื่องมือสินเชื่อของ TANA ให้กรอกอัตราช่วงแรก จำนวนเดือนที่ใช้ และอัตราสมมติหลังจากนั้น เครื่องมือนี้คำนวณค่างวดใหม่เมื่อเปลี่ยนช่วง จึงเหมาะสำหรับวางสถานการณ์เบื้องต้น แล้วนำไปถามธนาคารต่อ

4. การโปะเปลี่ยนดอกเบี้ยอย่างไร

ถ้าเงินชำระเพิ่มถูกนำไปตัดต้นทันที ฐานดอกเบี้ยงวดต่อไปจะลดลงเร็วขึ้น ยกตัวอย่างเงินต้น 1,000,000 บาทที่อัตรา 6% ต่อปี การลดต้นเพิ่ม 100,000 บาททำให้ฐานคำนวณเหลือ 900,000 บาท ส่วนต่างดอกเบี้ยในเดือนถัดไปของแบบจำลองรายเดือนเท่ากับประมาณ 500 บาท โดยสมมติว่าการชำระเกิดก่อนรอบคำนวณและไม่มีเงื่อนไขอื่น

แต่เงินโอนเกินค่างวดไม่ได้ควรตีความว่าตัดต้นทันทีในทุกผลิตภัณฑ์ ต้องตรวจวิธีลงบัญชี ช่องทางชำระ และเงื่อนไขสินเชื่อกับธนาคาร แล้วดูใบแจ้งยอดหลังทำรายการ ควรถามด้วยว่าการชำระเพิ่มทำให้ค่างวดลดลงหรือทำให้จบเร็วขึ้น และสามารถเลือกแนวทางได้หรือไม่

ก่อนโปะก้อนใหญ่ แยกเงินสำรองที่ต้องใช้กับงานสร้างบ้านและค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน เพราะเงินที่ชำระเข้าหนี้แล้วอาจไม่สามารถเบิกกลับได้เหมือนเงินในบัญชีออมทรัพย์ การประหยัดดอกเบี้ยควรเกิดควบคู่กับสภาพคล่องที่ยังเพียงพอ

5. อ่านใบแจ้งยอดอย่างเป็นขั้นตอน

เริ่มจากเงินต้นต้นงวด อัตราดอกเบี้ย จำนวนวัน และวันรับชำระ จากนั้นดูยอดชำระที่ธนาคารรับจริงและส่วนที่จัดสรรเป็นดอกเบี้ย เงินต้น และค่าใช้จ่ายอื่น ถ้าเงินต้นลดน้อยกว่าที่คาด ให้ตรวจวันชำระกับการเปลี่ยนอัตราก่อนสรุปว่าระบบผิด

เก็บใบแจ้งยอดก่อนและหลังโปะไว้คู่กัน ถ้ายอดไม่ตรงความเข้าใจ ให้สอบถามเป็นรายการ เช่น “เงิน 20,000 บาทที่โอนวันที่นี้ ถูกตัดต้นเท่าไรและมีผลวันใด” จะตรวจสอบง่ายกว่าถามกว้าง ๆ ว่าเหตุใดหนี้ไม่ลด ควรขอคำอธิบายที่อ้างอิงรอบบัญชีเดียวกันกับเอกสารที่คุณถือ

เช็กลิสต์ก่อนเลือกแผนผ่อน

• ตรวจว่าอัตราที่กำลังเทียบใช้วิธีคำนวณแบบเดียวกัน
• ขออัตราครบทุกช่วงและเงื่อนไขอ้างอิงหลังโปรโมชั่น
• เปรียบเทียบค่างวดกับดอกเบี้ยรวมภายใต้วงเงินเดียวกัน
• อ่านเงื่อนไขโปะและผลต่อยอดต้น ค่างวด และวันสิ้นสุด
• แยกค่าธรรมเนียมกับเบี้ยประกันออกจากตัวเลขดอกเบี้ย
• เก็บเงินสำรองก่อนกำหนดจำนวนโปะที่ทำได้ต่อเนื่อง

คำถามที่พบบ่อย

ลดต้นลดดอกเหมือนอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือไม่

เป็นคนละเรื่อง ลดต้นลดดอกอธิบายฐานที่ใช้คิดดอกเบี้ย ส่วนคงที่หรือลอยตัวอธิบายว่าอัตราเปลี่ยนได้หรือไม่ สินเชื่อสามารถลดต้นลดดอกโดยใช้อัตราคงที่ช่วงแรกและลอยตัวช่วงถัดไปได้

ทำไมจ่ายตรงทุกเดือนแต่ดอกเบี้ยบางเดือนเพิ่ม

อาจเกิดจากจำนวนวันคิดดอกเบี้ย อัตราที่เปลี่ยน หรือวันรับชำระต่างจากเดิม ตรวจรายละเอียดกับใบแจ้งยอดและธนาคาร ไม่ดูเฉพาะยอดเงินงวดที่ออกจากบัญชีของคุณ

จะเลือกค่างวดต่ำที่สุดดีไหม

ค่างวดต่ำช่วยสภาพคล่อง แต่ต้องดูเงินต้นคงเหลือและต้นทุนรวมด้วย โดยเฉพาะแผนที่ลดภาระเฉพาะช่วงแรก ควรทดลองสถานการณ์หลังโปรโมชั่นและตรวจว่ายังจ่ายไหวก่อนทำสัญญา

อ่านต่อ: งบสร้างบ้านต้องรวมอะไรบ้าง · เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ