ดอกเบี้ยบ้านขึ้น 1% ค่างวดและแผนสร้างบ้านเปลี่ยนอย่างไร

บทความเรื่องบ้าน / สินเชื่อและการเงินบ้าน

อัตราดอกเบี้ยเพิ่มหนึ่งจุดเปอร์เซ็นต์ เช่น จาก 5% เป็น 6% ไม่ได้หมายความว่าค่างวดเพิ่มเพียง 1% ผลขึ้นกับเงินต้นที่เหลือ ระยะผ่อน และวิธีที่ธนาคารกำหนดเงินงวด การทดลองอัตราหลายกรณีช่วยให้เห็นว่าครอบครัวมีเงินเผื่อเพียงใดก่อนตัดสินใจกู้หรือเพิ่มงบสร้างบ้าน

การทดสอบนี้เป็นการวางสถานการณ์ ไม่ใช่การทำนายว่าดอกเบี้ยจะขึ้นเท่าไร ควรใช้ยอดจริงของตนเองและตรวจเงื่อนไขบัญชี พร้อมดูค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจเปลี่ยนในเวลาเดียวกัน

1. หนึ่งเปอร์เซ็นต์กับหนึ่งจุดเปอร์เซ็นต์ต่างกัน

ถ้าอัตราเปลี่ยนจาก 5% เป็น 6% เรียกว่าเพิ่มหนึ่งจุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อมองเทียบกับฐาน 5% อัตราใหม่สูงขึ้น 20% แต่ยอดดอกเบี้ยทั้งสัญญาและค่างวดไม่ได้เพิ่มในสัดส่วนนี้ตรง ๆ เพราะมีการตัดต้นระหว่างทางและระยะเวลามาเกี่ยวข้อง

จึงควรกรอกอัตราปลายทางที่ต้องการทดลอง เช่น 5%, 6%, 7% แล้วคำนวณแต่ละแผนใหม่ ไม่ใช้วิธีเอาค่างวดเดิมคูณ 1.01 เพื่อหากรณีดอกเบี้ยขึ้นหนึ่งจุดเปอร์เซ็นต์ วิธีลัดเช่นนั้นอาจทำให้ประเมินภาระเพิ่มต่ำกว่าความเป็นจริงมาก

2. ตัวอย่างค่างวดเมื่ออัตราเปลี่ยน

สมมติเงินต้นคงเหลือ 3,000,000 บาท ระยะผ่อน 25 ปีหรือ 300 เดือน ใช้สูตรเงินงวดคงที่แบบลดต้นลดดอกรายเดือน และให้อัตราคงเดิมในแต่ละสถานการณ์ตลอดช่วงที่คำนวณ จะได้ค่างวดประมาณดังนี้

อัตราสมมติต่อปี	ค่างวดประมาณต่อเดือน
5%	17,537.70 บาท
6%	19,329.04 บาท
7%	21,203.38 บาท

เมื่อเปลี่ยนจาก 5% เป็น 6% ค่างวดในตัวอย่างเพิ่มประมาณ 1,791 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 21,496 บาทต่อปี ตัวเลขนี้ไม่ใช่ข้อเสนอธนาคาร และสมมติให้คำนวณเงินงวดใหม่เพื่อปิดหนี้ภายใน 300 เดือนเท่าเดิม หากธนาคารคงงวดเดิม ผลจะไปปรากฏในสัดส่วนตัดต้นและแผนชำระตามเงื่อนไขแทน

สำหรับกรณีของคุณ ให้เริ่มจากยอดต้นคงเหลือและจำนวนเดือนที่เหลือจริง ถ้าเพิ่งกู้และยังทยอยเบิกก่อสร้าง ต้องขอตารางเฉพาะจากธนาคาร เพราะการใช้วงเงินอนุมัติทั้งหมดตั้งแต่เดือนแรกจะไม่ตรงกับการเบิกจริง

3. ถ้าค่างวดไม่เพิ่ม ต้องดูว่าเงินต้นลดช้าลงหรือไม่

บางบัญชีอาจยังเรียกเก็บค่างวดเดิมหลังอัตราปรับ โดยส่วนดอกเบี้ยกินสัดส่วนมากขึ้นและเงินที่ลดต้นน้อยลง การเห็นยอดหักบัญชีเท่าเดิมจึงไม่ได้หมายความว่าไม่มีผลต่อหนี้ ควรดูใบแจ้งยอดและถามธนาคารถึงแผนชำระคงเหลือ

หลักการนี้สอดคล้องกับคำอธิบายของ ธปท. เรื่องผลดอกเบี้ยต่อภาระหนี้ ซึ่งชี้ว่าผลต่อเงินงวดขึ้นกับประเภทสินเชื่อและเงื่อนไข การตัดต้นที่เปลี่ยนไปอาจเป็นผลสำคัญแม้เงินจ่ายต่อเดือนยังเหมือนเดิม

ถ้าเป้าหมายคือจบหนี้ก่อนอายุหนึ่ง ให้ทบทวนทั้งค่างวดและยอดต้นปลายปี ไม่ใช้การชำระขั้นต่ำเป็นตัวแทนว่าตารางเดิมยังทำได้เสมอ เมื่อเห็นแนวโน้มเงินต้นลดช้ากว่าคาด ควรคุยธนาคารก่อนเกิดความตึงตัว

4. ทดสอบงบครอบครัวพร้อมกัน

วางรายรับสุทธิที่ค่อนข้างแน่นอน หักค่าใช้จ่ายจำเป็น หนี้อื่น และเงินสำรองตามแผน แล้วนำค่างวดของแต่ละสถานการณ์มาวาง ถ้ายังเหลือบวกเล็กน้อยแต่ต้องใช้โบนัสที่ไม่แน่นอนทุกปี แผนอาจเปราะบางกว่าที่ตัวเลขรายเดือนแสดง

สำหรับบ้านใหม่ ให้รวมค่าเดินทาง ดูแลสวน เครื่องปรับอากาศ ค่าประกันและซ่อมบำรุงที่เกิดเป็นรอบด้วย ไม่เปรียบเทียบค่างวดบ้านกับค่าเช่าเดิมอย่างเดียว เพราะรูปแบบค่าใช้จ่ายหลังย้ายอาจเปลี่ยน ขนาดบ้านที่ใหญ่ขึ้นยังเพิ่มภาระการดูแลในอนาคต

ทำอีกกรณีที่รายได้ลดหรือมีค่าใช้จ่ายจำเป็นเพิ่ม โดยระบุจำนวนและระยะเวลาที่สมเหตุสมผลกับครอบครัว ไม่ต้องใช้เปอร์เซ็นต์เดียวกับทุกคน จุดประสงค์คือเห็นว่าถ้าเหตุการณ์เกิดจริง คุณจะปรับรายการใดก่อนและมีเงินสำรองใช้ได้นานเท่าไร

5. ปรับแผนจากสิ่งที่ควบคุมได้

ทางเลือกอาจเป็นลดวงเงินจากการปรับขอบเขตบ้าน แบ่งงานตกแต่งเป็นระยะ รักษาเงินสำรอง หรือขอข้อเสนอปรับอัตรากับธนาคาร แต่ละอย่างมีผลต่างกัน การตัดสิ่งไม่จำเป็นก่อนทำสัญญาอาจช่วยลดหนี้ได้ชัดกว่าการหวังว่ารายได้จะเพิ่มทันภายหลัง

อย่าปรับลดรายการโครงสร้างหรือระบบจำเป็นโดยไม่มีผู้รับผิดชอบตรวจเพื่อให้ผ่านตัวเลขงบ หากต้องลดราคา ให้ทีมออกแบบและผู้รับเหมาช่วยจัดลำดับขอบเขตและแก้เอกสารให้สอดคล้องกัน โดยรักษาความปลอดภัยและการใช้งานหลักเป็นฐาน

เช็กลิสต์ทดสอบก่อนกู้หรือเพิ่มงบ

• ใช้ยอดเงินต้นและอายุสัญญาที่เหลือจริง
• แยกอัตราช่วงโปรโมชั่นกับช่วงหลัง
• ลองอัตราสูงขึ้นอย่างน้อยหนึ่งสถานการณ์โดยไม่อ้างว่าเป็นคำพยากรณ์
• ถามธนาคารว่าจะปรับค่างวดอย่างไรเมื่ออัตราเปลี่ยน
• รวมรายจ่ายบ้านที่เกิดเป็นปีและหนี้อื่นในงบเดียวกัน
• ตรวจเงินสดคงเหลือเมื่อรายได้หรือรายจ่ายเปลี่ยนพร้อมกัน
• กำหนดจุดที่ต้องลดขอบเขตหรือคุยธนาคารก่อนเงินเริ่มไม่พอ

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าดอกเบี้ยลด ต้องลดเงินผ่อนตามไหม

ให้ดูเงื่อนไขบัญชีและเป้าหมายของตน การคงยอดชำระอาจช่วยตัดต้นเร็วขึ้น แต่ต้องตรวจวิธีที่ธนาคารลงบัญชีและรักษาเงินสำรอง ไม่ถือว่าทุกยอดเกินถูกจัดการเหมือนกัน

ควรทดลองอัตราสูงสุดเท่าไร

ไม่มีเลขเดียวที่เหมาะทุกครอบครัว ควรเริ่มจากอัตราตามข้อเสนอและกรณีเปลี่ยนแปลงที่ช่วยทดสอบความเผื่อ แล้วคุยผู้ให้กู้เรื่องลักษณะอัตราและเงื่อนไข ไม่ต้องใช้กรณีรุนแรงจนไม่มีประโยชน์ต่อการตัดสินใจ

ผ่านเกณฑ์กู้ของธนาคารแปลว่าจ่ายสบายไหม

ผลพิจารณาของธนาคารกับความสบายของครอบครัวเป็นคนละมุม คุณยังต้องกันงบสำหรับเป้าหมายส่วนตัว ค่าใช้จ่ายไม่ประจำ และความไม่แน่นอนที่ธนาคารอาจไม่ได้เห็นทั้งหมด

ลองคำนวณ: เครื่องมือสินเชื่อบ้าน TANA · อ่านต่อ วางบรีฟบ้านให้คุมงบได้