คำถามว่าผ่อนบ้านเดือนละเท่าไรไหวควรเริ่มจากเงินที่ครอบครัวเหลือใช้จริง ไม่ใช่วงเงินสูงสุดที่อยากกู้หรือค่างวดโฆษณา บ้านเป็นภาระระยะยาวและยังมีค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ จึงควรทำงบที่รองรับทั้งเดือนปกติและช่วงที่รายได้หรือรายจ่ายเปลี่ยน ก่อนเลือกขนาดโครงการสร้างบ้าน
ใช้รายได้ที่นำมาใช้ได้จริง
เริ่มจากรายรับสุทธิหลังรายการหักที่จำเป็น แยกเงินประจำออกจากโบนัส ค่าคอมมิชชันและรายได้พิเศษซึ่งไม่แน่นอน หากทำธุรกิจให้แยกยอดขายออกจากเงินที่เหลือหลังต้นทุนและเงินหมุนกิจการ ไม่ใช้ยอดเงินเข้าบัญชีทั้งหมดเป็นกำลังผ่อนของครอบครัว
ใช้ข้อมูลย้อนหลังที่ครอบคลุมช่วงรายได้มากและน้อย ไม่เลือกเฉพาะเดือนดีที่สุด หากมีผู้ช่วยออกค่างวดให้บันทึกว่าช่วยต่อเนื่องได้แค่ไหน และทดสอบกรณีเงินส่วนนั้นหยุดลงด้วย
แยกรายจ่ายก่อนเหลือให้บ้าน
รวมค่าอาหาร เดินทาง ดูแลคนในครอบครัว การศึกษาและภาระหนี้เดิมตามจริง พร้อมค่าใช้จ่ายรายปีที่ต้องกันไว้เป็นรายเดือน เช่น เบี้ยประกันหรือค่าบำรุงรักษาที่ทราบกำหนด อย่าใช้ยอดเหลือปลายเดือนซึ่งยังไม่ได้หักรายการเหล่านี้เป็นค่างวดทั้งหมด
แยกเงินออมฉุกเฉินและเป้าหมายจำเป็นไว้ด้วย หากการผ่อนบ้านทำให้ต้องหยุดออมทุกอย่างหรือใช้บัตรเครดิตจ่ายค่าใช้จ่ายประจำ แผนอาจตึงเกินไปแม้ยังจ่ายค่างวดได้ในเดือนแรก
ตัวอย่างจากเงินเหลือ ไม่ใช่เกณฑ์ธนาคาร
| รายการสมมติ | บาทต่อเดือน |
|---|---|
| รายได้สุทธิที่ใช้วางแผน | 60,000 |
| ค่าใช้ชีวิตและดูแลครอบครัว | 27,000 |
| ภาระหนี้เดิม | 6,000 |
| กันค่าใช้จ่ายรายปี | 4,000 |
| ออมและเงินสำรองตามแผน | 5,000 |
| เหลือสำหรับค่าใช้บ้านและส่วนเผื่อ | 18,000 |
เงิน 18,000 บาทนี้ยังไม่ใช่ค่างวดที่แนะนำ เพราะต้องหักค่าใช้จ่ายบ้านใหม่และเผื่อความคลาดเคลื่อนอีก หากสมมติค่าใช้บ้านอื่น 3,000 บาท จะเหลือ 15,000 บาทก่อนส่วนเผื่อ ตัวอย่างนี้มีไว้สาธิตวิธีลบรายการ ไม่ใช่เกณฑ์อนุมัติสินเชื่อหรือคำแนะนำเฉพาะบุคคล
คิดค่าใช้บ้านใหม่ที่ต่างจากปัจจุบัน
ดูค่าน้ำไฟ การเดินทาง ค่าส่วนกลางหากมี การดูแลสวนและเงินซ่อมบ้าน รวมถึงค่าเช่าที่อาจยังต้องจ่ายระหว่างก่อสร้าง หากบ้านใหม่อยู่ไกลที่ทำงานขึ้น ค่าเดินทางอาจเปลี่ยนกำลังผ่อนได้แม้ราคาที่ดินถูกลง
ค่าใช้จ่ายก้อนแรก เช่น ย้ายบ้าน เครื่องใช้และเฟอร์นิเจอร์ ต้องมีเงินแยก ไม่เอางบทั้งหมดไปเป็นเงินส่วนต่างงานก่อสร้างแล้วคาดว่าจะผ่อนของเข้าอยู่เพิ่มภายหลังโดยไม่ใส่ในแผน
ทดสอบเดือนที่ไม่เป็นไปตามหวัง
ลองลดรายได้จากฐานที่ใช้วางแผนและเพิ่มรายจ่ายจำเป็นตามสถานการณ์ที่ครอบครัวอาจเจอ แล้วดูว่าเงินยังพอจ่ายค่างวดหรือจำเป็นต้องใช้เงินสำรองเท่าไร ไม่ต้องคาดการณ์ทุกเหตุการณ์ แต่ควรรู้ว่าแผนพึ่งรายได้ก้อนใดมากที่สุด
ขอตารางค่างวดจากธนาคารทั้งช่วงโปรโมชั่นและช่วงถัดไป รวมกรณีอัตราลอยตัวเปลี่ยนตามสมมติฐานที่ธนาคารอธิบาย ไม่ใช้ค่างวดปีแรกตัดสินระยะยาว และไม่สมมติว่าจะรีไฟแนนซ์ได้แน่นอนเมื่อถึงเวลา
ทดลองเก็บเงินเท่าภาระใหม่
ก่อนเริ่มผูกพัน ลองกันเงินตามภาระที่จะเพิ่มจากปัจจุบันต่อเนื่องหลายเดือนตามความเหมาะสม บันทึกว่าต้องดึงกลับมาใช้กับอะไร วิธีนี้ช่วยตรวจว่ารายจ่ายที่คาดไว้ครบหรือยัง แต่ไม่ได้ยืนยันว่ารายได้ในอนาคตจะคงเดิม
หากพบว่าเงินตึง ให้ปรับขนาดบ้าน ลำดับตกแต่ง เงินตั้งต้นหรือระยะเวลาเตรียมตัวก่อนขยายวงเงินกู้ การลดงบควรรักษางานที่จำเป็นต่อความปลอดภัยและการใช้งานไว้ ไม่ลดคุณภาพงานซ่อนเพื่อให้ตัวเลขลงตัว
แยกความสามารถผ่อนของเราออกจากผลอนุมัติ
ธนาคารประเมินรายได้ ภาระหนี้ หลักประกันและเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์ตามหลักเกณฑ์ของตน วงเงินที่ได้รับจึงไม่ใช่คำตอบว่าครอบครัวควรใช้จนเต็ม และการคำนวณส่วนตัวก็ไม่รับรองว่าจะอนุมัติได้เท่าที่คาด
ธปท. อธิบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยให้พิจารณากำลังผ่อนควบคู่กับความเหมาะสมของบ้าน ควรนำงบของครอบครัวไปคุยกับธนาคารและขอข้อมูลค่างวดจริงก่อนตัดสินใจผูกพันค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่
ข้อมูลที่ควรเตรียมคุยร่วมกัน
- รายรับสุทธิและส่วนที่ผันผวนของแต่ละคน
- ภาระหนี้และรายจ่ายจำเป็นทั้งรายเดือนและรายปี
- เงินตั้งต้น เงินฉุกเฉินและงบเข้าอยู่ที่แยกไว้
- ค่างวดหลายช่วงและต้นทุนอื่นจากข้อเสนอธนาคาร
- ทางเลือกปรับงบหากรายได้ต่ำกว่าคาด
อ่านต่อเรื่อง ต้นทุนบ้านหลังเข้าอยู่ และ แยกเงินฉุกเฉินก่อนสร้างบ้าน เพื่อให้วงเงินที่เลือกสอดคล้องกับชีวิตหลังได้บ้านด้วย ข้อมูลทั่วไปนี้ควรปรับตามสถานการณ์และตรวจเงื่อนไขกับผู้ให้สินเชื่อโดยตรง