ราคาประเมินต่ำกว่างบสร้างบ้าน วางแผนเงินส่วนต่างอย่างไร

เจ้าของบ้านบางคนวางแผนจากราคาผู้รับเหมาเต็มจำนวน แล้วเพิ่งพบภายหลังว่าวงเงินธนาคารต่ำกว่างบที่ต้องจ่าย ช่องว่างนี้ไม่ได้แปลว่าต้องรีบกู้เพิ่มทันที สิ่งแรกคือแยกให้ได้ว่าขาดเงินเพราะราคาประเมิน เพราะความสามารถชำระ หรือเพราะมีรายการนอกวงเงิน แล้วจึงเลือกวิธีแก้ที่ตรงเหตุ

ราคาประเมิน งบก่อสร้าง และวงเงินอนุมัติเป็นคนละตัวเลข

งบก่อสร้างคือราคางานตามขอบเขตที่ตกลงกับผู้รับเหมา ราคาประเมินคือมูลค่าที่ผู้ให้กู้ใช้ประกอบการพิจารณาหลักประกัน ส่วนวงเงินอนุมัติยังขึ้นกับเงื่อนไขผลิตภัณฑ์ รายได้ และภาระของผู้กู้ จึงไม่ควรนำราคาประเมินมาคูณเปอร์เซ็นต์จากโฆษณาแล้วถือว่าเป็นเงินที่ได้รับแน่นอน

ตัวอย่างเช่น สินเชื่อปลูกสร้างของ SCB แสดงเพดานวงเงินที่เกี่ยวข้องทั้งราคาสัญญาและราคาประเมิน และมีเงื่อนไขต่างตามรูปแบบผู้รับเหมา ประเด็นที่ควรนำไปใช้คือถามธนาคารว่าข้อจำกัดใดมีผลกับกรณีของเรา ไม่ใช่นำเพดานของผลิตภัณฑ์หนึ่งไปใช้กับทุกธนาคาร

ทำบัญชีส่วนต่างให้ครบก่อนหาทางอุด

ใช้ตารางแยกสี่กลุ่ม ได้แก่ งานในสัญญาสร้างบ้าน งานนอกสัญญาที่จำเป็น ค่าใช้จ่ายสินเชื่อและดำเนินการ และเงินสำรองที่ไม่ควรนำมาใช้สร้าง จากนั้นใส่วงเงินที่ยืนยันแล้วและเงินเก็บที่ยอมใช้ได้จริง การรวมเงินฉุกเฉินทั้งก้อนเป็นงบก่อสร้างจะทำให้ตัวเลขดูพอ แต่ครอบครัวอาจไม่มีเงินรับเหตุอื่นหลังเริ่มงาน

ตัวอย่างสมมติ	จำนวนเงิน
สัญญาก่อสร้าง	3,000,000 บาท
รายการจำเป็นนอกสัญญา	200,000 บาท
งบที่ต้องหาให้ครบ	3,200,000 บาท
วงเงินยืนยันที่ใช้กับงานนี้ได้	2,500,000 บาท
เงินตนเองที่กันไว้สำหรับสร้าง	450,000 บาท
เงินยังขาด	250,000 บาท

ตัวอย่างนี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นที่แต่ละครอบครัวต้องเติมเอง และไม่ใช่สูตรอนุมัติของธนาคาร หากมีวงเงินประกันหรือวงเงินอื่นรวมอยู่ในยอดอนุมัติ ต้องแยกออกก่อนดูว่าเหลือใช้กับงานก่อสร้างเท่าไร เงินที่ดูเหมือนพร้อมบนกระดาษอาจยังเบิกไม่ได้ในวันที่ต้องจ่ายจริงด้วย

ตรวจข้อมูลประเมินก่อนเปลี่ยนแผน

ถามว่าข้อมูลแบบ พื้นที่ใช้สอย รายการวัสดุ เอกสารที่ดิน และราคาสัญญาที่ส่งเป็นฉบับเดียวกับที่ใช้ตกลงงานหรือไม่ หากมีข้อมูลตกหล่นหรือผิด ให้ส่งหลักฐานแก้ตามขั้นตอนของธนาคาร การขอทบทวนควรอยู่บนข้อมูลจริง ไม่ใช่เพิ่มราคาสัญญาเทียมหรือทำรายการงานที่ไม่มีเพื่อให้วงเงินสูงขึ้น

ถ้าข้อมูลถูกต้องแต่ยังได้วงเงินต่ำกว่าแผน ให้ขอคำอธิบายข้อจำกัดอย่างตรงไปตรงมา การไปอีกธนาคารอาจได้ผลต่าง แต่ก็มีเวลาและค่าใช้จ่าย และไม่รับประกันว่าจะผ่านวงเงินที่ต้องการ จึงควรมีทางเลือกปรับโครงการควบคู่กัน ไม่ผูกวันเริ่มงานกับผลอนุมัติที่ยังไม่เกิดขึ้น

ลดขอบเขตอย่างมีลำดับ ไม่ลดส่วนที่แก้ยาก

คุยกับผู้ออกแบบและผู้รับเหมาว่ารายการใดเลื่อนได้โดยไม่กระทบความปลอดภัย การใช้งานจำเป็น และระบบที่จะถูกปิดทับ งานตกแต่งบางส่วนอาจทำภายหลังได้ แต่ฐานราก โครงสร้าง ระบบกันน้ำ และการจัดพื้นที่หลักไม่ควรถูกลดโดยไม่มีผู้รับผิดชอบออกแบบตรวจ การเปลี่ยนวัสดุก็ต้องเทียบคุณสมบัติและงานติดตั้ง ไม่ดูราคาแผ่นหรือราคาชิ้นอย่างเดียว

เมื่อปรับขอบเขตให้แก้แบบ รายการราคา และกำหนดงวดให้ตรงกัน พร้อมถามธนาคารว่าต้องส่งประเมินหรือพิจารณาใหม่หรือไม่ อย่าตกลงลดงานด้วยวาจาแล้วปล่อยให้เอกสารสินเชื่อยังเป็นแบบเดิม เพราะอาจเกิดปัญหาตอนตรวจเบิกงวด

อย่าให้เงินเพิ่มทำให้ค่างวดทั้งบ้านเกินกำลัง

หากคิดจะใช้สินเชื่ออีกประเภทช่วยส่วนต่าง ให้รวมภาระใหม่กับค่างวดบ้านและหนี้เดิมก่อน รวมทั้งพิจารณาว่าการมีหนี้เพิ่มอาจมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่ยังไม่เสร็จ สินเชื่อระยะสั้นที่ค่างวดสูงอาจทำให้การเริ่มต้นอยู่บ้านตึงกว่าการเลื่อนงานบางรายการออกไป

• คำนวณเงินเหลือหลังจ่ายหนี้ทุกก้อนในเดือนที่รายได้ต่ำ
• เก็บเงินฉุกเฉินแยกจากเงินที่จะใช้เติมส่วนต่าง
• ตรวจวันเบิกจริงกับวันจ่าย ไม่ดูเฉพาะยอดรวมปลายโครงการ
• หากครอบครัวช่วยเงิน ให้ตกลงชัดว่าเป็นเงินให้หรือเงินยืมและมีภาระคืนอย่างไร
• พิจารณาเลื่อนเริ่มงานถ้ายังไม่มีแหล่งเงินที่ยืนยัน แทนการเริ่มแล้วหยุดกลางทาง

ทำแผนใหม่ให้ทุกฝ่ายเห็นเลขเดียวกัน

เอกสารฉบับที่ใช้เริ่มงานควรบอกยอดสัญญาใหม่ งานที่ตัดหรือเลื่อน วงเงินยืนยัน เงินเจ้าของบ้าน และกำหนดจ่ายแต่ละช่วงได้ครบ หากยอดรวมพอแต่เดือนแรกขาดเงิน ต้องแก้จังหวะก่อน ไม่ใช่รอให้ถึงวันผู้รับเหมาขอเบิกแล้วค่อยหาวิธี

อ่านต่อเรื่อง ปฏิทินเงินสดสร้างบ้าน และ ลดงบโดยรักษาการใช้งานจำเป็น การเห็นส่วนต่างเร็วช่วยให้ปรับบ้านได้อย่างมีเหตุผล ก่อนเปลี่ยนเป็นภาระหนี้ที่ครอบครัวรับไม่ไหว ข้อมูลนี้เป็นแนวทางจัดงบทั่วไป วงเงินและการเปลี่ยนแปลงโครงการต้องยืนยันกับผู้ให้กู้เป็นรายกรณี