ช่วงสร้างบ้านยังมีค่าเช่าที่พักเดิม ค่างวดผู้รับเหมา และค่าใช้จ่ายหน้างาน หากเพิ่มดอกเบี้ยสินเชื่อเข้ามาโดยไม่ได้เตรียมไว้ เงินสดอาจตึงก่อนบ้านเสร็จ การรู้ว่าวงเงินอนุมัติเท่าไรจึงยังไม่พอ ต้องรู้ว่าเริ่มเบิกเมื่อไร คิดดอกเบี้ยจากยอดใด และต้องชำระอะไรระหว่างก่อสร้าง
วงเงินอนุมัติไม่เท่ากับยอดหนี้ที่เบิกแล้ว
สินเชื่อปลูกสร้างมักมีเงื่อนไขการจ่ายตามความก้าวหน้างาน แต่รูปแบบงวดและผู้รับเงินขึ้นกับผลิตภัณฑ์และสัญญา อย่าสมมติว่าธนาคารจ่ายเต็มวงเงินตั้งแต่วันแรก หรือคิดว่าทุกแห่งให้พักเงินต้นจนบ้านเสร็จ ขอเอกสารที่ระบุการเบิกและการชำระสำหรับกรณีของตนเองโดยตรง
ข้อมูลสินเชื่อปลูกสร้างของธนาคารกสิกรไทย อธิบายการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเป็นรายวันจากเงินต้นคงเหลือ หลักที่ควรนำมาถามต่อคือ วันที่ยอดเงินต้นเปลี่ยนและวิธีคิดดอกเบี้ยของสัญญาเราเป็นอย่างไร ไม่ควรนำค่างวดตัวอย่างในโฆษณามาแทนค่าใช้จ่ายทุกเดือนระหว่างสร้าง
ตัวอย่างเพื่อเห็นผลของการเบิกเพิ่ม
สมมติว่าใช้อัตรา 6% ต่อปีตลอดช่วงตัวอย่าง คิดรายวันฐาน 365 วัน และเงินต้นคงเดิมตลอด 30 วัน ดอกเบี้ยอย่างง่ายเท่ากับเงินต้นคงเหลือคูณ 0.06 คูณ 30 หาร 365 ตัวเลขนี้เป็นแบบฝึกคำนวณ ไม่ใช่วิธีเรียกเก็บหรืออัตราของทุกธนาคาร สัญญาจริงอาจมีรายละเอียดวันและฐานคำนวณต่างกัน
| เงินต้นที่เบิกและยังคงเหลือ | ดอกเบี้ยสมมติ 30 วัน |
|---|---|
| 500,000 บาท | ประมาณ 2,466 บาท |
| 1,000,000 บาท | ประมาณ 4,932 บาท |
| 2,000,000 บาท | ประมาณ 9,863 บาท |
จุดสำคัญคือแม้อัตราเท่าเดิม ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยก็เพิ่มตามยอดหนี้ที่เพิ่ม หากเบิกเพิ่มกลางเดือน ต้องแบ่งช่วงตามวันที่ยอดเงินต้นเปลี่ยน ไม่ใช่ใช้ยอดสิ้นเดือนคูณทั้งเดือนทุกครั้ง ขอให้เจ้าหน้าที่คำนวณตัวอย่างจากวันเบิกตามแผน เพื่อใช้ตรวจใบแจ้งยอดในภายหลัง
ถามให้ชัดว่าระหว่างสร้างจ่ายอะไร
- เริ่มชำระเมื่อไร หลังเบิกครั้งแรกกี่วัน หรืออิงวันตัดรอบใด
- งวดระหว่างก่อสร้างเป็นดอกเบี้ยอย่างเดียวหรือมีเงินต้นด้วย
- หากดอกเบี้ยไม่ถูกจ่ายทันที จะถูกจัดการอย่างไรตามสัญญา
- วันที่เริ่มงวดปกติผูกกับบ้านเสร็จ เบิกครบ หรือกำหนดเวลาอื่น
- มีค่าตรวจงวด ค่าประเมินเพิ่มเติม หรือค่าใช้จ่ายครั้งละเท่าไร
- กรณีสร้างช้าหรือขอขยายเวลา มีขั้นตอนและผลต่อเงื่อนไขอย่างไร
คำว่าเริ่มผ่อนทีหลังอาจถูกเข้าใจผิดว่าไม่มีดอกเบี้ยเกิดขึ้นในช่วงก่อนหน้า ต้องแยกวันที่ดอกเบี้ยเริ่มคำนวณกับวันที่ต้องจ่ายออกจากกัน และอย่าเลื่อนหรือหยุดชำระเองเพียงเพราะบ้านยังใช้งานไม่ได้ ให้ยึดกำหนดในสัญญาและติดต่อธนาคารก่อนเกิดปัญหา
วางกำหนดเบิกข้างกำหนดจ่ายผู้รับเหมา
เปิดสัญญาก่อสร้างดูว่าผู้รับเหมาขอเงินเมื่องานถึงขั้นไหน แล้วเทียบกับเงื่อนไขธนาคาร หากงานต้องเสร็จก่อนตรวจเบิก แต่ผู้รับเหมาขอมัดจำวัสดุก่อนเริ่ม เจ้าของบ้านต้องเตรียมเงินช่วงรอยต่อนั้นแยกจากดอกเบี้ย ทั้งสองเป็นคนละปัญหาและควรมีรายการในงบคนละช่อง
อย่าเร่งเบิกเงินล่วงหน้าโดยไม่มีแผนใช้เพียงเพื่อให้รู้สึกว่าเงินพร้อม และอย่ากดการเบิกจนงานหยุดเพียงเพื่อประหยัดดอกเบี้ยระยะสั้น ควรตกลงกำหนดส่งเอกสาร ตรวจงาน และแจ้งผลให้สัมพันธ์กับงานจริง รวมถึงเผื่อวันหยุดและระยะดำเนินการที่ธนาคารแจ้ง
สร้างช้าหนึ่งเดือนกระทบมากกว่าดอกเบี้ย
ลองทำช่องสถานการณ์ล่าช้าเพิ่มจากแผนปกติ เช่น ต้องจ่ายค่าเช่าเดิมอีกเดือน มีค่าเก็บของ และยังมีดอกเบี้ยจากยอดที่เบิกไปแล้ว หากต้องหยุดงาน ให้ขอแผนป้องกันงานและกำหนดกลับเข้าทำจากผู้รับเหมา พร้อมสอบถามธนาคารเรื่องช่วงเวลาเบิกที่ยังเหลืออยู่ ไม่ควรเชื่อว่าการเลื่อนก่อสร้างจะเลื่อนเงื่อนไขสินเชื่อให้เอง
ตัวอย่างสมมติ หากช่วงล่าช้ามีค่าเช่า 12,000 บาทและดอกเบี้ยประมาณ 9,863 บาท ภาระเพิ่มของเดือนนั้นอย่างน้อย 21,863 บาทก่อนค่าอื่น ตัวเลขนี้ช่วยให้เห็นว่าควรกันงบเวลาไว้ด้วย ไม่ใช่ใช้เงินทั้งหมดกับรายการวัสดุจนเหลือศูนย์
ตรวจใบแจ้งยอดทุกครั้งที่มีการเบิก
เก็บวันที่และยอดเบิกแต่ละครั้งไว้ในตารางคู่กับหลักฐานรับเงิน ตรวจยอดเงินต้นตั้งต้น อัตราที่ใช้ จำนวนวัน และรายการชำระ เมื่อยอดไม่ตรงให้ถามธนาคารโดยส่งข้อมูลเฉพาะที่จำเป็นผ่านช่องทางทางการ อย่าเผยแพร่เลขบัญชีหรือเอกสารส่วนตัวในกลุ่มสาธารณะเพื่อขอให้คนอื่นคำนวณ
ก่อนถึงช่วงผ่อนเต็มงวด ทดลองกันเงินจำนวนที่จะต้องจ่ายจริงไว้ล่วงหน้าในงบครอบครัว เพื่อดูว่ารับไหวพร้อมค่าใช้จ่ายหลังย้ายเข้าอยู่หรือไม่ อ่านประกอบเรื่อง ปฏิทินเงินสดก่อสร้าง และ อ่านใบแจ้งยอดสินเชื่อ ตัวอย่างทั้งหมดเป็นข้อมูลทั่วไป ให้ยืนยันวิธีคิดและกำหนดชำระจากสัญญาของตนเอง