รีไฟแนนซ์กับขอลดดอกเบี้ยธนาคารเดิม เลือกอย่างไรให้คุ้มจริง

บทความเรื่องบ้าน / สินเชื่อและการเงินบ้าน

เมื่อใกล้หมดดอกเบี้ยโปรโมชั่น เจ้าของบ้านมีสองทางเลือกที่ควรนำมาเทียบกัน คือขอปรับดอกเบี้ยกับผู้ให้กู้เดิม หรือ Retention และย้ายสินเชื่อไปผู้ให้กู้ใหม่ หรือ Refinance ความคุ้มไม่ได้ขึ้นกับอัตราต่ำที่สุดเพียงอย่างเดียว ต้องดูค่าใช้จ่าย ระยะเวลาที่จะถือหนี้ และเงินต้นที่เหลือเมื่อเทียบกันด้วย

เริ่มจากขอข้อเสนอของทั้งสองทางเลือกก่อน แล้วคำนวณด้วยยอดต้นและช่วงเวลาเดียวกัน วิธีนี้ช่วยให้เห็นว่าค่างวดที่เบาลงเกิดจากดอกเบี้ยถูกลงหรือจากการยืดสัญญาให้นานขึ้น

1. Retention เปลี่ยนเงื่อนไขกับธนาคารเดิม

การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมอาจสะดวกกว่าในด้านเอกสารและการดำเนินการ แต่ไม่ได้แปลว่าทุกบัญชีจะได้รับข้อเสนอเดียวกัน ควรถามอัตราใหม่ วันที่เริ่มใช้ ระยะเวลาที่ให้ และเงื่อนไขหลังหมดช่วงนั้น รวมถึงค่าดำเนินการหรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการปิดบัญชีที่อาจมากับข้อเสนอ

อย่าใช้เพียงคำแจ้งทางโทรศัพท์เป็นฐานตัดสินใจย้ายหรือไม่ย้าย ขอรายละเอียดเป็นข้อความหรือเอกสารที่เก็บอ้างอิงได้ แล้วตรวจว่าใช้กับยอดกู้ส่วนไหน หากบัญชีมีวงเงินบ้านกับวงเงินเพิ่มสำหรับวัตถุประสงค์อื่น อาจมีเงื่อนไขแยกกัน

2. Refinance ต้องเทียบค่าใช้จ่ายการย้ายด้วย

การย้ายสินเชื่อมีขั้นตอนพิจารณาและประเมินหลักประกันของผู้ให้กู้ใหม่ ต้องตรวจค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าเอกสาร ประกันที่เกี่ยวข้อง และเงื่อนไขของผู้ให้กู้เดิมตามสัญญา จำนวนและผู้รับภาระค่าใช้จ่ายขึ้นกับข้อเสนอจริง จึงไม่ควรใช้ตัวเลขจากตัวอย่างเก่ามาแทน

โปรโมชั่นที่ช่วยจ่ายบางรายการควรอ่านเงื่อนไขครบ เช่น ต้องทำผลิตภัณฑ์เสริม รักษาสินเชื่อตามช่วงเวลา หรือคืนสิทธิประโยชน์เมื่อปิดก่อนกำหนด ให้ขอข้อเสนอที่แยกค่าใช้จ่ายที่คุณจ่ายเองกับส่วนที่ธนาคารช่วย เพื่อเห็นเงินสดที่ต้องเตรียมวันดำเนินการ

บทความ ธปท.: เป็นหนี้แล้ว จัดการอย่างไรให้เป็นสุข อธิบายการขอลดดอกเบี้ยกับเจ้าหนี้เดิมและการย้ายสินเชื่อไปเจ้าหนี้ใหม่ พร้อมให้เปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ประหยัดได้กับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ส่วนค่าธรรมเนียมและระยะเงื่อนไขที่ใช้กับคุณต้องตรวจจากข้อเสนอและสัญญาจริง

3. เปรียบเทียบด้วยระยะเวลาเดียวกัน

สมมติว่าจะถือสินเชื่อต่ออีกสามปีก่อนทบทวนใหม่ ให้เทียบต้นทุนในสามปีและยอดหนี้ปลายปีที่สามของแต่ละข้อเสนอ ไม่ดูเพียงผลรวมค่างวด ถ้าข้อเสนอใหม่ยืดอายุสัญญา เงินจ่ายสามปีอาจลดลงแต่ยอดต้นที่เหลือสูงขึ้น การบอกว่าประหยัดจากค่างวดส่วนต่างอย่างเดียวจึงไม่ครบ

ตารางที่ควรมี ได้แก่ ยอดต้นเริ่มต้น อัตรารายช่วง จำนวนงวด เงินชำระรวม ดอกเบี้ยรวม ค่าใช้จ่ายย้าย และเงินต้นคงเหลือวันเปรียบเทียบ หากมีการโปะ ให้ใช้ยอดและจังหวะโปะเดียวกันทั้งสองแผน ไม่เช่นนั้นผลที่ดูดีอาจมาจากการใส่เงินเพิ่มมากกว่า

ถ้าไม่มั่นใจการคำนวณ ให้ขอตารางจากธนาคารทั้งสองฝ่ายในสมมติฐานเดียวกัน พร้อมตรวจว่ารวมค่าใช้จ่ายอะไรแล้วบ้าง เครื่องคำนวณทั่วไปช่วยเห็นทิศทางได้ แต่ไม่แทนข้อเสนอที่มีเงื่อนไขรายวันหรือหลายวงเงิน

4. จุดคุ้มทุนใช้กรองเบื้องต้น แล้วดูยอดต้นประกอบ

สมมติค่าใช้จ่ายย้ายสุทธิ 30,000 บาท และประหยัดดอกเบี้ยเฉลี่ยได้ประมาณเดือนละ 1,500 บาท จุดคุ้มทุนอย่างง่ายคือ 20 เดือน ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่อัตราหรือค่าธรรมเนียมที่ใช้กับทุกบัญชี หากคุณตั้งใจขายบ้านในสิบสองเดือน การประหยัดระยะยาวอาจไม่ทันชดเชยเงินที่จ่ายไป

ในความจริงส่วนต่างดอกเบี้ยไม่ได้จำเป็นต้องเท่ากันทุกเดือน เพราะยอดต้นและอัตราเปลี่ยน ควรใช้ตารางผ่อนรวมต้นทุนที่เกิดตามเวลาจริง และดูยอดหนี้คงเหลือด้วย โดยเฉพาะเมื่อข้อเสนอมีช่วงอัตราหลายระดับหรือเปลี่ยนอายุสัญญา

ถ้ามีการกู้เพิ่มพร้อมรีไฟแนนซ์ ให้แยกยอดเพิ่มออกจากการเปรียบเทียบหนี้เดิมก่อน มิฉะนั้นจะไม่รู้ว่าดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นเพราะอัตราหรือเพราะกู้เงินมากขึ้น การเพิ่มเงินสดในมือมาพร้อมหนี้และภาระชำระใหม่ที่ต้องวางแผน

5. เตรียมก่อนหมดโปรโมชั่นให้มีเวลาตัดสินใจ

เริ่มจากตรวจวันที่อัตราจะเปลี่ยนและเงื่อนไขในสัญญา แล้วสอบถามเวลาที่ต้องใช้พิจารณาของแต่ละธนาคาร เผื่อการรวบรวมเอกสาร ประเมิน และนัดดำเนินการ อย่ารอจนวันสุดท้ายแล้วเลือกเพียงข้อเสนอที่ทำทันโดยยังไม่เห็นต้นทุนทั้งหมด

ขณะรอข้อเสนอใหม่ ให้ชำระบัญชีเดิมตามปกติจนกว่าจะมีการปิดหรือเปลี่ยนเงื่อนไขอย่างเป็นทางการ การยื่นสมัครไม่ได้หยุดหน้าที่ชำระเงินงวดเดิม หลังดำเนินการเสร็จให้ตรวจเอกสารปิดบัญชีเดิม ตารางใหม่ และวิธีหักชำระให้เรียบร้อย

เช็กลิสต์เอกสารเปรียบเทียบ

• ยอดเงินต้นปัจจุบันและวันอ้างอิงยอด
• สัญญาเดิมกับวันที่หมดอัตราพิเศษและเงื่อนไขปิดก่อนกำหนด
• ข้อเสนอ Retention แบบครบอัตราและค่าใช้จ่าย
• ข้อเสนอ Refinance ที่แยกค่าใช้จ่ายตนเองและสิทธิช่วยเหลือ
• ตารางชำระช่วงเวลาเดียวกัน พร้อมเงินต้นปลายช่วง
• แผนถือบ้านต่อ ขายบ้าน หรือโปะเงินก้อน
• วันหมดอายุข้อเสนอและเวลาที่ใช้ดำเนินการจริง

คำถามที่พบบ่อย

ครบสามปีแล้วต้องรีไฟแนนซ์ทุกคนไหม

ไม่จำเป็น ต้องตรวจสัญญาและข้อเสนอที่ได้รับ ความคุ้มขึ้นกับยอดต้น อัตรา ค่าใช้จ่าย และแผนถือหนี้ของคุณ บางคนได้ข้อเสนอธนาคารเดิมที่เหมาะสมหรือมียอดต้นเหลือน้อยจนค่าใช้จ่ายย้ายไม่คุ้ม

ค่างวดลดลงแปลว่าประหยัดไหม

ยังสรุปไม่ได้ ถ้าลดเพราะยืดระยะเวลา คุณอาจจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้น ควรเปรียบเทียบทั้งดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และยอดต้นคงเหลือ ณ วันเดียวกัน

ต้องซื้อประกันใหม่เสมอหรือไม่

ให้ตรวจข้อกำหนดและข้อเสนอของผู้ให้กู้ รวมถึงความคุ้มครองที่มีอยู่ อย่าเหมารวมจากโปรโมชั่นหนึ่ง ควรขอทางเลือกและราคาแยกเพื่อประเมินทั้งความคุ้มครองกับต้นทุน ไม่ดูส่วนลดดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว

อ่านต่อ: คำนวณสินเชื่อบ้าน · วางงบบ้านให้ครบก่อนตัดสินใจ