โฆษณาสินเชื่อบ้านสองธนาคารอาจเริ่มด้วยตัวเลขดอกเบี้ยที่ต่างกันเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อรวมค่าธรรมเนียม เบี้ยประกัน และยอดหนี้ที่เหลือในวันเดียวกัน ผลลัพธ์อาจเปลี่ยน การเทียบข้อเสนอจึงควรทำเป็นตารางจากเอกสารจริง ไม่ใช่จำตัวเลขจากป้ายแล้วเลือกข้อเสนอที่ต่ำที่สุด
ตั้งโจทย์เดียวกันให้ทุกธนาคาร
แจ้งประเภทงานให้ชัดว่าเป็นซื้อบ้าน ปลูกสร้างบนที่ดินตนเอง หรือรีไฟแนนซ์ พร้อมวงเงินที่ต้องการและระยะเวลาที่อยากเทียบ หากเป็นปลูกสร้าง ให้แจ้งกำหนดเริ่มงานและรูปแบบงวดผู้รับเหมาด้วย เพราะเงื่อนไขการเบิกอาจกระทบเงินสดมากกว่าดอกเบี้ยที่ต่างกันเล็กน้อย ขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมวันที่หมดอายุ และแยกส่วนที่อนุมัติแล้วออกจากประมาณการเบื้องต้น
อย่าเปรียบเทียบวงเงินสองล้านที่ผ่อนยี่สิบปีกับวงเงินสองล้านสองแสนที่ผ่อนสามสิบปีโดยดูค่างวดเพียงช่องเดียว หากธนาคารให้ตัวเลือกหลายชุด ให้ตั้งชื่อชุดตามเงื่อนไข เช่น ไม่รวมประกันชีวิต หรือรวมเบี้ยประกันในวงเงิน เพื่อไม่สลับเอกสารตอนตัดสินใจ
ตารางที่ควรกรอกก่อนเลือก
| หัวข้อ | ข้อมูลที่ขอ | เหตุผลที่ต้องเทียบ |
|---|---|---|
| เงินที่ใช้ได้จริง | วงเงินอนุมัติและรายการหักหรือวงเงินแยก | วงเงินบนหน้าปกอาจไม่ใช่เงินก่อสร้างทั้งหมด |
| ดอกเบี้ย | ทุกช่วงเวลาและสูตรหลังโปรโมชั่น | ค่าเฉลี่ยช่วงสั้นไม่แทนต้นทุนทั้งสัญญา |
| เงินจ่ายเริ่มต้น | ค่าประเมิน ค่าจดทะเบียน ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง | ต้องมีเงินสดพร้อมตามวันจริง |
| ประกัน | ประเภท เบี้ย ระยะคุ้มครอง และผลต่ออัตรา | ต้องเห็นทั้งสิทธิและต้นทุน |
| ยอดหนี้ปลายช่วง | เงินต้นคงเหลือในวันเดียวกัน | จ่ายน้อยอาจยังเหลือหนี้มากกว่า |
| ออกจากสัญญา | เงื่อนไขโปะ ปิดบัญชี หรือรีไฟแนนซ์ | แผนเปลี่ยนธนาคารอาจมีค่าใช้จ่าย |
ดูเงินออกพร้อมกับยอดหนี้ที่เหลือ
ลองขอให้แต่ละธนาคารคำนวณที่ปลายปีเดียวกัน เช่น ครบสามปี โดยใช้วงเงินและกำหนดชำระเดียวกัน แยกยอดผ่อนรวมออกเป็นเงินต้นที่ลดและดอกเบี้ยที่จ่าย จากนั้นเพิ่มค่าธรรมเนียมและต้นทุนประกันที่เกี่ยวข้อง การรวมยอดผ่อนแล้วเรียกทั้งหมดว่าเป็นต้นทุนจะทำให้เข้าใจผิด เพราะส่วนที่ลดเงินต้นทำให้หนี้ลดลงด้วย
ถ้ามีเงินคืนหรือยกเว้นค่าธรรมเนียม ให้จดเงื่อนไขรับสิทธิ วันที่ได้รับ และกรณีต้องคืนสิทธิ ไม่ควรนำเงินคืนที่ยังไม่เข้าไปใช้เป็นงบจ่ายผู้รับเหมาวันทำสัญญา และอย่าบวกเบี้ยประกันซ้ำสองรอบหากเบี้ยนั้นถูกรวมอยู่ในวงเงินและตารางผ่อนแล้ว ควรให้เจ้าหน้าที่แยกตารางให้ตรวจได้
อัตราลอยตัวต้องอ่านสูตร ไม่ใช่จำตัวเลขวันนี้
คำว่า MRR ลบจำนวนหนึ่งเป็นสูตรอ้างอิง ไม่ใช่คำรับรองว่าอัตราจะเท่าเดิมตลอดไป อีกทั้งอัตราอ้างอิงของแต่ละธนาคารอาจไม่เท่ากัน จึงต้องขอทั้งสูตรและอัตราอ้างอิงที่ใช้ ณ วันที่ออกข้อเสนอ พร้อมตัวอย่างผลต่อค่างวดเมื่ออัตราเปลี่ยน อย่าใช้ส่วนลดจาก MRR เพียงตัวเดียวตัดสินว่าที่ใดถูกกว่า
การสมมติว่าจะรีไฟแนนซ์ได้ทันทีเมื่อหมดโปรโมชั่นควรมีแผนสำรองด้วย ในอนาคตรายได้ ราคาประเมิน หรือเงื่อนไขผู้ให้กู้อาจเปลี่ยน ลองดูว่าครอบครัวยังจ่ายไหวหรือไม่หากต้องอยู่กับอัตราหลังโปรโมชั่นต่ออีกระยะหนึ่ง แล้วจึงนำประโยชน์ของการย้ายธนาคารมาพิจารณาเป็นทางเลือก
สำหรับสร้างบ้าน จังหวะเบิกเงินสำคัญเป็นพิเศษ
ขอรายละเอียดว่าแต่ละงวดต้องมีงานถึงขั้นไหน ใครตรวจ ใช้เอกสารอะไร และใช้เวลาพิจารณาประมาณเท่าไร จากนั้นวางข้างกำหนดจ่ายของผู้รับเหมา หากผู้รับเหมาต้องรับเงินก่อนทำงาน แต่ธนาคารตรวจจ่ายหลังงานเสร็จ เจ้าของบ้านต้องเห็นเงินส่วนต่างที่ต้องสำรองตั้งแต่ต้น อัตราที่ถูกกว่าไม่ช่วยแก้ช่องว่างนี้เอง
- ถามว่าเงินงวดแรกจ่ายเมื่อใดและมีเงื่อนไขใช้เงินตนเองก่อนหรือไม่
- ระบุรายการที่ไม่อยู่ในวงเงิน เช่น เฟอร์นิเจอร์หรือส่วนงานนอกสัญญา ตามข้อเสนอจริง
- ถามวิธีคิดดอกเบี้ยช่วงยังเบิกไม่ครบวงเงินและวันที่เริ่มผ่อนตามปกติ
- ตรวจว่าการเปลี่ยนแบบหรือเพิ่มงานต้องแจ้งธนาคารและประเมินใหม่อย่างไร
ตัดสินใจด้วยเอกสารฉบับสุดท้าย
ก่อนลงนาม ตรวจว่าตัวเลขในสัญญาตรงกับตารางที่ใช้เลือกหรือไม่ โดยเฉพาะวงเงิน ระยะเวลา อัตราแต่ละช่วง และรายการประกัน หากมีข้อใดเปลี่ยนให้คำนวณใหม่ ไม่ควรถือว่าคำพูดว่าเหมือนเดิมหมายถึงทุกเงื่อนไขเหมือนกัน เก็บสำเนาข้อเสนอและคำตอบสำคัญไว้ด้วยกันเพื่อใช้ตรวจใบแจ้งยอดภายหลัง
แนวทางของ ธนาคารแห่งประเทศไทยเรื่องการเลือกสินเชื่อบ้าน ช่วยตั้งประเด็นสอบถามได้ ส่วนการประเมินภาระระยะยาวอ่านต่อที่ เปรียบเทียบการผ่อน 20 และ 30 ปี และ ตรวจต้นทุน MRTA บทความนี้เป็นเครื่องมือจัดข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่การรับรองข้อเสนอของธนาคารใด